보증금 지키기 3. 주택임대차 등기 (전세권 설정)

 주택임대차등기; 전세권설정(Housing lease registration)이란

앞서 전세 계약에 있어 보증금을 안전하게 지킬 수 있는 두 가지 방법으로 전입신고와 확정일자를 언급하였습니다. 하지만 이 두 가지 요건은 임차인이 해당 주택에 거주하며 주민등록을 두고 있다는 가정하에서만 대항력을 가질 수 있게 해 주는데요. 계약 기간이 만료되어 이사를 나가야 하지만 보증금을 받지 못한 상황이거나, 잦은 전출/전입이 필요한 상황, 혹은 전입신고를 하기 어려운 상황이라면 주택임대차 등기를 통하여 대항력 및 우선변제권을 취득 할 수 있습니다. 이를 전세권설정이라고도 합니다.

주택임대차등기(전세권 설정) 신청 방법

일반적으로 전세권 설정은 임대인의 동의를 받아 법무사를 통하여 진행하는 것으로 알려졌습니다. 그 때문에 전세권 설정은 비용도 수십만 원 정도 발생하게 되는데요. 임대인의 동의를 받는 것이 일반적인 관례이지만, 임대인이 주택임대차등기(전세권 설정)를 거부하는 경우 이에 대한 특약이 없다면 임차권설정등기 절차 이행 판결을 통하여 임대인의 동의 없이도 등기를 신청 할 수 있습니다.

주택임대차등기(전세권설정)와 확정일자의 차이점

1. 확정일자를 받았을 때는 해당 주택에 주소지를 유지하여야 대항력이나 우선변제권을 유지 할 수 있습니다. 그러나 주택임대차등기(전세권설정)를 하였을 때는 실제 해당 주택에 거주하지 않더라도 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다.
2. 확정일자만 받은 임대차계약의 경우 임차인이 다른 사람에게 해당 주택을 재임대 할 수 없습니다. 하지만 전세권설정을 한 집은 임대차계약에서 별도의 특약이 없었다면 재임대 및 전전세, 전세권 양도 등이 가능합니다.
3. 확정일자는 천원 내외의 수수료가 발생하는 데 비하여, 주택임대차등기(전세권설정)는 전세금에 따라 수십~수백만 원이 비용이 발생합니다.
4. 보증금을 돌려받지 못 하는 일이 생기게 되면, 확정일자만 받은 임차인은 별도로 소송을 제기하여 승소한 다음에 강제집행을 신청해야 합니다. 하지만 주택임대차등기(전세권설정)를 해 둔 임차인은 이러한 절차를 거치지 않고도 바로 주택을 경매에 넘길 수 있어, 절차가 단축되고 보증금을 지키기가 조금 더 용이해집니다.

주택임대차등기(전세권설정)의 필요성

일반적인 상황에서는 높은 비용을 들여 주택임대차등기(전세권설정)를 할 필요는 없습니다. 주택의 시세가 충분히 높게 형성되어 있고 전세금이 일정 비율 이하인 경우, 해당 주택에 별도의 채권이 설정되어 있지 않은 경우 등이 이에 해당 하는데요.

그럼에도 불구하고 원룸, 신축 빌라 등은 시세를 정확히 측정하기 어려운 만큼 반드시 전세권설정을 하여야 한다고 생각합니다. 특히 신축 빌라의 경우 일부러 시세를 높게 잡아 전세 세입자를 안심시키고 깡통전세를 유도하는 일도 많은 만큼, 반드시 주택임대차등기(전세권설정)를 통하여 최소한의 보험을 만들어 두는 것이 좋을 것으로 보입니다.