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  우선변제권과 확정일자 전입신고를 하고 대항력을 갖추게 되면 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다. 다만 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받기 위해서는 확정일자 취득이 필요합니다. 이를 우선변제권 취득이라고 합니다. 우선변제권은 해당 주택에 대한 모든 채권에 대하여 내 전세 보증금이 우선된다는 뜻은 아닙니다. 등기부 등본을 통하여 해당 주택에 채권이 얼마나 걸려 있는지 확인한 다음에 계약을 체결하고, 전입신고 및 확정일자 신고를 통하여 그다음 순서가 내 보증금임을 명확히 하는 것입니다. 확정일자를 받지 않으면 내가 해당 주택에 전입한 이후에 생기는 채권이 내 보증금보다 우선하여 상환될 수 있음으로, 반드시 확정일자까지 받는 것이 내 전세 보증금을 지키는 방법입니다. 확정일자를 받는 방법 확정일자는 주민센터에 전입신고를 할 때 주택 임대차계약서를 함께 첨부함으로써 손쉽게 부여받을 수 있습니다. 또한 전자 계약을 통하여 전세 계약을 체결한 경우에는 정보처리시스템을 통하여 확정일자 부여 신청을 진행 할 수 있습니다. 확정일자는 신청 다음 날 0시부터 그 효력이 발생합니다. 따라서 전입 당일 오후에 임대인이 추가적인 담보대출을 받는 일이 생기지 않도록 관련 내용을 계약서에 반드시 기재하고, 확정일자를 받은 다음 날 다시 한번 등기부 등본을 확인해 보면 좋을 것입니다.

  전입신고와 대항력 일단 계약서에 기재 된 날짜에 해당 주택으로 이사를 하고 주민등록을 마치게 되면 대항력은 인정되는 것으로 봅니다. 해당 주택을 실제로 세입자가 이용하고 있기 때문인데요. 주민등록을 마치고 나면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다. 전입신고는 주민등록법에 의하여 이사 후 14일 이내에 하도록 규정되어 있는데요. 임대인이 추가적인 대출을 하는 것을 막고 내 보증금을 지키기 위해서는 가급적 이사 당일 전입신고까지 마무리하는 것이 안전합니다. 전입신고 시 주의점 전입신고를 할 때는 반드시 해당 주택의 등기부 등본을 발급받아 번지, 동, 호수 등을 정확하게 기재하여야 합니다. 등기부 등본에 기재 된 상세주소와 전입신고를 한 상세주소가 다를 경우 대항 요건을 갖추지 못하여 전세 보증금을 날릴 위험이 있음으로 반드시 확인이 필요합니다. notification-of-move-in 특히 문제가 자주 생기는 사례는 다음과 같습니다. 전입신고 시 등기부 등본에 기재 된 번지수를 잘못 쓴 경우 아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 번지나 동, 호수를 기재하지 않고 전입신고를 한 경우 대문 앞에 적혀 있는 호수로 전입신고를 하였으나, 등기부 등본에 표시된 호수와 다른 경우. 전입신고를 하여 대항력을 취득하였더라도, 일시적으로 다른 주택으로 주민등록을 옮기면 대항력이 소멸하니 절대 주민등록상 전출하는 일은 없어야 합니다. 추후 다시 기존 주택으로 전입신고를 하게 되면 그만큼 확정일자의 효력일이 뒤로 밀리게 됩니다. 다만, 가족들은 계속 거주하고 있으면서 임차인만 일시적으로 옮길 때에는 대항력을 상실하지 않는다는 사례가 있습니다. 간혹 전입신고 다음 날 0시부터 그 효력이 발생하는 것을 악용하여 전입신고 당일 은행 담보대출을 추가로 받는 임대인이 있을 수 있습니다. 이런 일을 방지하기 위하여 계약서에 반드시 추가 근저당이 없도록 하는 특약을 기재하고, 전입신고 다음 날 다시 한번 등기부 등본을 확인하는 것이 좋습니다. 신축 주택에 대한 전입신고 신축 주택이나 아파트는

  특약의 효력 범위 많은 분이 부동산 임대차 계약을 하면서 그 특약사항에 대하여 오해하는 부분이 있습니다. 법적으로 불리한 부분을 특약을 기재 함으로써 바로잡을 수 있다는 점인데요. 특약사항은 기본적으로 법에서 강제하지 않는 부분을 서로 조율하기 위한 장치로서, 법에서 정해 둔 임차인의 권리를 침해할 수 없습니다. 특약에 대한 법적 효력 기준 현행법에 관련 내용이 없는 경우 현행법에 관련 내용이 있으나 강행규정이 아니라 임의규정인 경우 현행법에 관련 내용이 있고 특약내용이 이와 일치하는 경우 현행법에 관련 내용이 있고 특약내용이 임차인의 권리를 추가로 보장하는 경우 예를 들어 1년간 주택 임대차 계약을 했을 때, 특약은 아래와 같이 적용됩니다. 임대차 계약의 기한은 1년으로 하고, 1년이 지난 시점에서 세입자는 반드시 퇴거한다는 내용의 특약: 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 보기 때문에 세입자는 최소한 2년까지 거주 할 수 있습니다. 다만 세입자의 의지로 1년 후 퇴거 하는 것은 가능합니다. 임대차 계약의 기한을 2년으로 하되, 세입자의 요구에 따라 최대 6년까지 무상 연장이 가능하다는 내용의 특약: 이는 현행법상 2년의 임대차 기간을 보장하는 주택임대차보호법 내용과 일치할 뿐만 아니라, 세입자의 범위를 추가로 보장하는 내용이므로 효력이 있습니다. 월세 연체 시 퇴거를 통보하고, 퇴거일 이후에도 퇴거하지 않는 경우 강제집행 할 수 있다는 내용의 특약: 계약이 해지 되었더라도 짐을 처분하는 등의 행위는 법적 절차를 따라야 합니다. 임대료는 2년마다 3%씩 증액한다는 내용의 특약: 현행법상 임대료 증액 상한은 5%로, 이는 임차인에게 유리한 내용의 특약이므로 법적 효력이 있습니다. 반대로 5% 이상 증액을 요구하는 특약은 법적 효력이 없습니다. 애완동물을 키우지 않는다는 특약은 법적으로 유효합니다. 임차인에게 유리한 특약 주택 및 임대인 측 원인으로 인하여 대출 진행이 불가한 경우 임차인 과실 없

  등기부 등본 확인의 목적 등기부 등본을 확인하는 가장 큰 이유는 해당 부동산에 잡힌 채권이 얼마인지, 법적 소유주가 누구인지 확인(Homeowner Identification)하는 것입니다. 등기부 등본을 보고 안전한 전세 보증금이 얼마인지 확인하기 위해서는 본 블로그의 다른 글을 참고 바랍니다. 등기부 등본 소유주 확인 등기부 등본에는 해당 부동산에 대한 소유주 정보가 기재 되어 있습니다. 실명뿐만 아니라 주민등록번호와 거주하는 주소도 함께 표기되어 있기 때문에 계약서 작성 시 주민등록증을 받아 대조해 보면 본인 여부를 확인 할 수 있습니다. Contract delegation 대리인과 계약 할 때의 주의점 다만 등기부 등본상 소유주가 계약 현장에 나오지 않고 대리인이 나와 계약을 진행할 때가 있는데요. 이때 주의해야 할 점은 다음과 같습니다. 대리인에게 반드시 위임장을 요구하여야 합니다. 위임장에는 계약 내용이 함께 기재되어 해당 계약을 위임하는 것임을 확실히 알 수 있도록 기재되어 있어야 하며, 인감을 찍어 작성자가 소유주 본인임을 확인 할 수 있도록 합니다. 대리인의 신분증을 받아 위임장에 기재 된 위임받은 자 정보와 일치하는지 여부도 함께 확인합니다. 인감증명서를 요구합니다. 인감증명서는 매매 계약 목적에 맞게 부동산 매도용, 부동산 매수용, 부동산 임대용 등의 용도가 기재 되어 있어야 하며, 부동산을 매수 하는 자의 인적사항까지 기재 하게 되어 있습니다. 또한, 되도록 인감증명서 발급일을 최근으로 해 달라고 요구합니다. 이렇게 받은 위임장과 인감증명서의 정보가 등기부등본상 정보와 일치 하는지 확인합니다. 인감증명서의 인감, 위임장에 찍힌 인감, 매매 또는 임대차 계약서에 찍힐 날인이 모두 동일해야 합니다. 소유주가 아닌 임차인(세입자)과 전세 또는 월세 임대차계약을 맺을 때는 반드시 소유주의 동의서와 인감증명서를 함께 받아야 합니다. 대리인과 계약 할 때도 전세금이나 보증금, 매매대금 입금은 반드시 소유자 명의의 계좌로 해야 합니다.