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  등기부 등본의 역할 전세계약(contract for House rental)을 할 때 임차인(세입자) 입장에서 가장 중요한 것은 전세 만기가 도래 하였을 때 내 전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것인가 하는 것입니다. 이 때문에 등기부 등본을 열람하고, 입주 후 임대인이 추가 대출을 받지 않도록 하는 특약을 걸기도 하는데요. 하지만, 등기부상 채권이 없는 상태에서 전세 계약을 체결하였더라도 내 전세금이 뒷순위가 되어 내 돈을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 우선 채권(선순위 채권)이란 이런 일은 왜 생기는 것일까요? 바로 우선 채권(선순위 채권; preferred-receivables) 때문인데요. 국세, 지방세, 고용보험료, 산업재해보험료와 함께 임금채권은 주택 임차보증금에 우선하게 됩니다. 쉽게 말하자면, 집주인이 세금을 내지 않아 세금이 밀려 있거나, 사업을 하면서 임금을 지불하지 않아 임금채권의 액수가 크다면 집이 경매에 넘어가더라도 해당 금액을 먼저 갚아야 하므로 내 전세 보증금을 온전히 받지 못할 수도 있다는 뜻입니다. 또한 집이 경매에 넘어가면서 생기는 매각 절차 비용도 매각대금에서 우선하여 변제되므로, 전세 계약을 할 때는 반드시 이러한 비용을 제외하고도 돌려받을 수 있을 정도의 전세금인지 생각해 보아야 합니다. preferred-receivables 우선 채권 유무 확인하기 하지만 우선 채권은 등기부 등본에 나와 있지 않습니다. 그렇다면 어떻게 임대인에게 우선 채권이 있는지 확인 할 수 있을까요? 가장 쉬운 방법으로는 임대인에게 국세, 지방세 완납 증명서, 4대 보험 납부 확인서를 받는 것입니다. 기본적으로 개인 앞으로 되어 있는 세금에 연체가 있는지를 확인 할 수 있습니다. 하지만 사업상 생긴 임금채권은 이런 방법으로 확인하기 어려운데요. 임대인이 개인사업자인지, 법인인지, 사업을 한다면 어떤 사업을 하고 있고 직원은 몇 명이나 되는지 등을 확인한다면 이러한 리스크를 줄일 수 있습니다. 임대인이 사업을 전혀 하지 않거나, 임대인이

등기부 등본이란 주택 등기부 등본을 영어로 번역하면 A certified copy of the housing register가 됩니다. 이는 주택의 등록 상태를 보증한다는 의미인데요. 부동산에서 임차인에게 집을 보여주면서 가장 먼저 하는 일이 바로 등기부 등본 출력인 만큼 그 중요성을 정확히 알고 등기서류를 확인하여야 할 것입니다. 현재 주택 등기부 등본에는 그 집의 소유자가 누구인지, 근저당이 얼마나 잡혀 있는지, 선순위 채권의 금액이 얼마인지 등의 내용이 기재 되어 있습니다. 등기부 등본, 왜 중요한가 이런 내용은 내가 이 집에 전세금을 넣어도 내 돈이 안전할지 판단하는 중요한 근거가 됩니다. 예를 들어, 시세가 10억 정도의 집인데 등기부 등본을 보았을 때 은행에서 채권최고액이 3억 정도 잡혀 있고, 전세 시세가 6억이라면 그 집을 팔았을 때 최소한 9억 이상이 나와야 내 전세금을 무사히 돌려받을 수 있다는 것을 의미합니다. 따라서 채권액과 내 전세금의 합이 최소한 집의 시세보다는 적어야 합니다. 등기부 등본 보고 안전한 전세금 계산하기 하지만 채권액과 전세금의 합이 집의 시세와 같다면, 향후 부동산 가격이 하락 할 때는 내 전세금도 위험해질 수 있습니다. 그렇다면 어느 정도의 안전 마진을 두어야 할까요? 2008년 33억4,000만 원을 찍었던 도곡동 타워팰리스 1차 66평형은, 2012년 11월 17억1,000만 원까지 떨어진 가격에 거래되었습니다. 34평형의 경우 2008년 14억 5,500만 원, 2013년 12월에 9억 6천만 원에 거래되었습니다. 상승 폭이 가파르고 가격이 비싼 경우 50%, 국민 평수인 34평에서도 약 30% 정도의 하락이 있었다는 뜻입니다. 이는 서울 강남 뿐만 아니라 분당, 수지 등 2008년 당시 고점을 찍은 경기도 지역에서도 피할 수 없었던 현상이었는데요. 최근의 경우와 같이 부동산 상승 폭이 높은 경우, 추가 상승을 예상한다면 등기상 채권최고액과 내 전세금을 합한 값이 집의 시세와 같아도 걱정하지 않겠지만, 부동산 하

  부동산에 대한 모든 것 부동산을 매수 매도 하거나 임대하기 위해서는 알아야 할 사항들이 굉장히 많습니다. 낯설게 다가오는 부동산 법률 용어와 함께, 임대차보호법을 정확하게 숙지하는 것도 중요한데요. 거기에 더하여 최근 변화하고 있는 종합부동산세, 재산세 등에 대한 기준과 절세 방법도 알아두면 좋은 정보입니다. 앞으로 이 블로그에서는 부동산 거래 시 꼭 알아야 할 용어와 세금정보, 문제가 생겼을 때의 대처 방법에 대하여 이야기 해 보겠습니다. 부동산 매수, 매도 계약 부동산을 매매 할 때에는 사는 사람도, 파는 사람도 주의해야 할 것이 많습니다. 특히 파는 쪽에서는 잔금을 제때 받기만 하면 큰 문제가 생기지 않지만 사는 사람 쪽에서는 등기 여부를 확인하는 등 꼭 해야 할 일들이 있고, 추후 세금 문제도 별도로 생각하여야 하므로 반드시 부동산 계약 시 주의사항을 확인하여야 합니다. 부동산 임대차 계약 부동산 매수, 매도가 아닌 부동산 임대의 경우 조금 더 주의해야 할 점이 많은데요. 다른 국가와 달리 한국은 월세의 경우에도 임대 보증금이 꽤 높은 편이고, 전세의 경우에는 대부분 집값의 절반 이상을 보증금으로 지불 하기 때문에 반드시 임대차보호법을 인지하고 내 보증금을 지킬 수 있도록 하여야 합니다. 임차인 입장에서도 부동산 임대는 쉽지 않습니다. 미국 등 세입자의 신용도를 미리 평가하고 계약을 하는 국가와 달리 한국에서는 이 세입자가 월세를 제대로 낼지 알기 어렵기 때문인데요. 이에 대한 사항은 추후 별도로 정리해 보겠습니다.