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  우선변제권과 확정일자 전입신고를 하고 대항력을 갖추게 되면 법적으로 보증금을 돌려받을 수 있는 권리를 취득하게 됩니다. 다만 다른 채권자들보다 먼저 보증금을 돌려받기 위해서는 확정일자 취득이 필요합니다. 이를 우선변제권 취득이라고 합니다. 우선변제권은 해당 주택에 대한 모든 채권에 대하여 내 전세 보증금이 우선된다는 뜻은 아닙니다. 등기부 등본을 통하여 해당 주택에 채권이 얼마나 걸려 있는지 확인한 다음에 계약을 체결하고, 전입신고 및 확정일자 신고를 통하여 그다음 순서가 내 보증금임을 명확히 하는 것입니다. 확정일자를 받지 않으면 내가 해당 주택에 전입한 이후에 생기는 채권이 내 보증금보다 우선하여 상환될 수 있음으로, 반드시 확정일자까지 받는 것이 내 전세 보증금을 지키는 방법입니다. 확정일자를 받는 방법 확정일자는 주민센터에 전입신고를 할 때 주택 임대차계약서를 함께 첨부함으로써 손쉽게 부여받을 수 있습니다. 또한 전자 계약을 통하여 전세 계약을 체결한 경우에는 정보처리시스템을 통하여 확정일자 부여 신청을 진행 할 수 있습니다. 확정일자는 신청 다음 날 0시부터 그 효력이 발생합니다. 따라서 전입 당일 오후에 임대인이 추가적인 담보대출을 받는 일이 생기지 않도록 관련 내용을 계약서에 반드시 기재하고, 확정일자를 받은 다음 날 다시 한번 등기부 등본을 확인해 보면 좋을 것입니다.

  등기부 등본의 역할 전세계약(contract for House rental)을 할 때 임차인(세입자) 입장에서 가장 중요한 것은 전세 만기가 도래 하였을 때 내 전세 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있을 것인가 하는 것입니다. 이 때문에 등기부 등본을 열람하고, 입주 후 임대인이 추가 대출을 받지 않도록 하는 특약을 걸기도 하는데요. 하지만, 등기부상 채권이 없는 상태에서 전세 계약을 체결하였더라도 내 전세금이 뒷순위가 되어 내 돈을 돌려받지 못하는 경우가 있습니다. 우선 채권(선순위 채권)이란 이런 일은 왜 생기는 것일까요? 바로 우선 채권(선순위 채권; preferred-receivables) 때문인데요. 국세, 지방세, 고용보험료, 산업재해보험료와 함께 임금채권은 주택 임차보증금에 우선하게 됩니다. 쉽게 말하자면, 집주인이 세금을 내지 않아 세금이 밀려 있거나, 사업을 하면서 임금을 지불하지 않아 임금채권의 액수가 크다면 집이 경매에 넘어가더라도 해당 금액을 먼저 갚아야 하므로 내 전세 보증금을 온전히 받지 못할 수도 있다는 뜻입니다. 또한 집이 경매에 넘어가면서 생기는 매각 절차 비용도 매각대금에서 우선하여 변제되므로, 전세 계약을 할 때는 반드시 이러한 비용을 제외하고도 돌려받을 수 있을 정도의 전세금인지 생각해 보아야 합니다. preferred-receivables 우선 채권 유무 확인하기 하지만 우선 채권은 등기부 등본에 나와 있지 않습니다. 그렇다면 어떻게 임대인에게 우선 채권이 있는지 확인 할 수 있을까요? 가장 쉬운 방법으로는 임대인에게 국세, 지방세 완납 증명서, 4대 보험 납부 확인서를 받는 것입니다. 기본적으로 개인 앞으로 되어 있는 세금에 연체가 있는지를 확인 할 수 있습니다. 하지만 사업상 생긴 임금채권은 이런 방법으로 확인하기 어려운데요. 임대인이 개인사업자인지, 법인인지, 사업을 한다면 어떤 사업을 하고 있고 직원은 몇 명이나 되는지 등을 확인한다면 이러한 리스크를 줄일 수 있습니다. 임대인이 사업을 전혀 하지 않거나, ...