보증금 지키기 1. 대항력 갖추기 – 전입신고 (Notification-of-move-in)

 전입신고와 대항력

일단 계약서에 기재 된 날짜에 해당 주택으로 이사를 하고 주민등록을 마치게 되면 대항력은 인정되는 것으로 봅니다. 해당 주택을 실제로 세입자가 이용하고 있기 때문인데요. 주민등록을 마치고 나면 다음 날 0시부터 대항력이 생깁니다.

전입신고는 주민등록법에 의하여 이사 후 14일 이내에 하도록 규정되어 있는데요. 임대인이 추가적인 대출을 하는 것을 막고 내 보증금을 지키기 위해서는 가급적 이사 당일 전입신고까지 마무리하는 것이 안전합니다.

전입신고 시 주의점

전입신고를 할 때는 반드시 해당 주택의 등기부 등본을 발급받아 번지, 동, 호수 등을 정확하게 기재하여야 합니다. 등기부 등본에 기재 된 상세주소와 전입신고를 한 상세주소가 다를 경우 대항 요건을 갖추지 못하여 전세 보증금을 날릴 위험이 있음으로 반드시 확인이 필요합니다.

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특히 문제가 자주 생기는 사례는 다음과 같습니다.

1. 전입신고 시 등기부 등본에 기재 된 번지수를 잘못 쓴 경우
2. 아파트, 연립주택, 다세대주택 등의 번지나 동, 호수를 기재하지 않고 전입신고를 한 경우
3. 대문 앞에 적혀 있는 호수로 전입신고를 하였으나, 등기부 등본에 표시된 호수와 다른 경우.

전입신고를 하여 대항력을 취득하였더라도, 일시적으로 다른 주택으로 주민등록을 옮기면 대항력이 소멸하니 절대 주민등록상 전출하는 일은 없어야 합니다. 추후 다시 기존 주택으로 전입신고를 하게 되면 그만큼 확정일자의 효력일이 뒤로 밀리게 됩니다. 다만, 가족들은 계속 거주하고 있으면서 임차인만 일시적으로 옮길 때에는 대항력을 상실하지 않는다는 사례가 있습니다.

간혹 전입신고 다음 날 0시부터 그 효력이 발생하는 것을 악용하여 전입신고 당일 은행 담보대출을 추가로 받는 임대인이 있을 수 있습니다. 이런 일을 방지하기 위하여 계약서에 반드시 추가 근저당이 없도록 하는 특약을 기재하고, 전입신고 다음 날 다시 한번 등기부 등본을 확인하는 것이 좋습니다.

신축 주택에 대한 전입신고

신축 주택이나 아파트는 등기부 등본이 아직 나오지 않아 전입신고 시 등기부 등본을 확인하기 어려울 수 있습니다. 이때에는 일단 대문에 적혀 있는 호수를 바탕으로 주소를 작성하여 전입신고를 하되, 준공검사가 끝나고 건물 등기가 완료되면 반드시 등기부 등본을 발급받아 상세주소를 확인하고 차이가 있으면 정정해야 합니다. 만약 차이가 있음에도 전입신고를 정정하지 않는다면 법적으로 보호 받기 어렵습니다.