부동산 특약사항(special agreement)의 효력
특약의 효력 범위
많은 분이 부동산 임대차 계약을 하면서 그 특약사항에 대하여 오해하는 부분이 있습니다. 법적으로 불리한 부분을 특약을 기재 함으로써 바로잡을 수 있다는 점인데요. 특약사항은 기본적으로 법에서 강제하지 않는 부분을 서로 조율하기 위한 장치로서, 법에서 정해 둔 임차인의 권리를 침해할 수 없습니다.
특약에 대한 법적 효력 기준
- 현행법에 관련 내용이 없는 경우
- 현행법에 관련 내용이 있으나 강행규정이 아니라 임의규정인 경우
- 현행법에 관련 내용이 있고 특약내용이 이와 일치하는 경우
- 현행법에 관련 내용이 있고 특약내용이 임차인의 권리를 추가로 보장하는 경우
예를 들어 1년간 주택 임대차 계약을 했을 때, 특약은 아래와 같이 적용됩니다.
- 임대차 계약의 기한은 1년으로 하고, 1년이 지난 시점에서 세입자는 반드시 퇴거한다는 내용의 특약: 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 보기 때문에 세입자는 최소한 2년까지 거주 할 수 있습니다. 다만 세입자의 의지로 1년 후 퇴거 하는 것은 가능합니다.
- 임대차 계약의 기한을 2년으로 하되, 세입자의 요구에 따라 최대 6년까지 무상 연장이 가능하다는 내용의 특약: 이는 현행법상 2년의 임대차 기간을 보장하는 주택임대차보호법 내용과 일치할 뿐만 아니라, 세입자의 범위를 추가로 보장하는 내용이므로 효력이 있습니다.
- 월세 연체 시 퇴거를 통보하고, 퇴거일 이후에도 퇴거하지 않는 경우 강제집행 할 수 있다는 내용의 특약: 계약이 해지 되었더라도 짐을 처분하는 등의 행위는 법적 절차를 따라야 합니다.
- 임대료는 2년마다 3%씩 증액한다는 내용의 특약: 현행법상 임대료 증액 상한은 5%로, 이는 임차인에게 유리한 내용의 특약이므로 법적 효력이 있습니다. 반대로 5% 이상 증액을 요구하는 특약은 법적 효력이 없습니다.
- 애완동물을 키우지 않는다는 특약은 법적으로 유효합니다.
임차인에게 유리한 특약
- 주택 및 임대인 측 원인으로 인하여 대출 진행이 불가한 경우 임차인 과실 없이 계약이 해지되며 계약금은 즉시 반환한다.
- 임대차계약 후 임차인의 전입신고가 완료될 때까지 현 등기 상태를 유지하며, 추가적인 근저당권 설정을 하지 않는다.
- 부득이한 사유로 계약만료일 전 퇴거하여야 하는 경우, 퇴거일 2개월 전에 이 사실을 통보하여 계약을 종료할 수 있다.
- 임대차계약 종료 시 다음 임차인과의 계약 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.
임대인에게 유리한 특약
- 임차인이 계약만료일 전 퇴거하는 경우 새 임차인과의 계약에 지급되는 중개 수수료는 기존임차인이 부담한다.
- 임차인이 임대료를 연체하였을 경우 법정이자를 가산한다.
- 계약당시 통보한 인원 외 추가 인원이 거주할 경우 추가임대료를 지불한다.
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