부동산 특약사항(special agreement)의 효력

 특약의 효력 범위

많은 분이 부동산 임대차 계약을 하면서 그 특약사항에 대하여 오해하는 부분이 있습니다. 법적으로 불리한 부분을 특약을 기재 함으로써 바로잡을 수 있다는 점인데요. 특약사항은 기본적으로 법에서 강제하지 않는 부분을 서로 조율하기 위한 장치로서, 법에서 정해 둔 임차인의 권리를 침해할 수 없습니다.

특약에 대한 법적 효력 기준

1. 현행법에 관련 내용이 없는 경우
2. 현행법에 관련 내용이 있으나 강행규정이 아니라 임의규정인 경우
3. 현행법에 관련 내용이 있고 특약내용이 이와 일치하는 경우
4. 현행법에 관련 내용이 있고 특약내용이 임차인의 권리를 추가로 보장하는 경우

예를 들어 1년간 주택 임대차 계약을 했을 때, 특약은 아래와 같이 적용됩니다.

1. 임대차 계약의 기한은 1년으로 하고, 1년이 지난 시점에서 세입자는 반드시 퇴거한다는 내용의 특약: 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따르면 기간을 2년 미만으로 정한 임대차계약은 그 기간을 2년으로 보기 때문에 세입자는 최소한 2년까지 거주 할 수 있습니다. 다만 세입자의 의지로 1년 후 퇴거 하는 것은 가능합니다.
2. 임대차 계약의 기한을 2년으로 하되, 세입자의 요구에 따라 최대 6년까지 무상 연장이 가능하다는 내용의 특약: 이는 현행법상 2년의 임대차 기간을 보장하는 주택임대차보호법 내용과 일치할 뿐만 아니라, 세입자의 범위를 추가로 보장하는 내용이므로 효력이 있습니다.
3. 월세 연체 시 퇴거를 통보하고, 퇴거일 이후에도 퇴거하지 않는 경우 강제집행 할 수 있다는 내용의 특약: 계약이 해지 되었더라도 짐을 처분하는 등의 행위는 법적 절차를 따라야 합니다.
4. 임대료는 2년마다 3%씩 증액한다는 내용의 특약: 현행법상 임대료 증액 상한은 5%로, 이는 임차인에게 유리한 내용의 특약이므로 법적 효력이 있습니다. 반대로 5% 이상 증액을 요구하는 특약은 법적 효력이 없습니다.
5. 애완동물을 키우지 않는다는 특약은 법적으로 유효합니다.

임차인에게 유리한 특약

1. 주택 및 임대인 측 원인으로 인하여 대출 진행이 불가한 경우 임차인 과실 없이 계약이 해지되며 계약금은 즉시 반환한다.
2. 임대차계약 후 임차인의 전입신고가 완료될 때까지 현 등기 상태를 유지하며, 추가적인 근저당권 설정을 하지 않는다.
3. 부득이한 사유로 계약만료일 전 퇴거하여야 하는 경우, 퇴거일 2개월 전에 이 사실을 통보하여 계약을 종료할 수 있다.
4. 임대차계약 종료 시 다음 임차인과의 계약 여부와 관계없이 보증금을 즉시 반환한다.

임대인에게 유리한 특약

1. 임차인이 계약만료일 전 퇴거하는 경우 새 임차인과의 계약에 지급되는 중개 수수료는 기존임차인이 부담한다.
2. 임차인이 임대료를 연체하였을 경우 법정이자를 가산한다.
3. 계약당시 통보한 인원 외 추가 인원이 거주할 경우 추가임대료를 지불한다.